Người đẻ chứ đất không đẻ còn đúng?

Xét về lý thuyết, niềm tin này dựa trên một phép tính kinh tế học sơ đẳng nhưng cực kỳ thuyết phục. Trong khi diện tích đất đai trên thế giới vốn mang tính hữu hạn vật lý, thì dân số con người lại không ngừng tăng lên theo cấp số nhân.

Sự đối lập giữa một nguồn cung cố định và một nguồn cầu luôn giãn nở đã vẽ ra một kịch bản tất yếu. Giá đất chỉ có một con đường duy nhất là đi lên.

"Người đẻ": Biến số Cầu đã thay đổi bản chất

Để kiểm chứng tính đúng đắn của câu nói này, cần bóc tách vế đầu tiên vốn đóng vai trò là biến số "Cầu" gốc trong bài toán nhà ở.

Nhìn lại giai đoạn 1990-2010, dễ dàng thấu hiểu tại sao thế hệ đi trước lại có một niềm tin sắt đá vào bất động sản đến vậy. Theo Tổng cục Thống kê Hà Nội, đây là thời kỳ dân số Việt Nam chứng kiến một sự bùng nổ thực sự khi số dân nhảy vọt từ 66 triệu lên gần 87 triệu người chỉ trong vòng hai thập kỷ.

Với tổng tỷ suất sinh đạt mức 3,8 con trên một phụ nữ vào năm 1991, một thế hệ trẻ khổng lồ đã đồng loạt bước vào độ tuổi lập thân và xây dựng gia đình. Ở thời điểm đó, nhu cầu nhà ở mang tính chất sinh tồn cao hơn là nhu cầu sở hữu tài sản đơn thuần. Chính áp lực dân số này đã tạo ra sức ép khổng lồ lên quỹ đất đô thị vốn còn rất sơ khai và chưa được quy hoạch bài bản.

Bước sang 2026, vế "Người đẻ" đang chứng kiến những thay đổi mang tính chấn động về mặt bản chất. Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê đầu năm 2025, cấu trúc dân số Việt Nam đã không còn giữ được trạng thái trẻ trung như trước.

Nhóm người trên 60 tuổi hiện đã chiếm hơn 16% tổng dân số cả nước. Các dự báo nhân khẩu học cho thấy đến năm 2050, cứ bốn người di chuyển trên đường thì sẽ có một người trên 60 tuổi.

Song song với đó, tỷ suất sinh cũng đang lao dốc khi con số của năm 2024 chỉ còn vỏn vẹn 1,91 con trên một phụ nữ. Đặc biệt tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ sinh đã xuống dưới mức 1,3 và đây là mức thấp kỷ lục trong vòng 20 năm trở lại đây. Những dữ kiện này khẳng định rằng động lực "người đẻ" không còn phản ánh đúng nhịp sống thực tế như giai đoạn hoàng kim trước đó.

"Người đẻ" ít đi thì không còn ai mua nhà?

Dù vậy, chúng ta không nên vội vàng suy diễn rằng nhu cầu nhà ở sẽ suy yếu hoàn toàn. Thực tế là nhu cầu này không biến mất mà đang bị "nén" lại bởi những rào cản tài chính quá lớn.

Người trẻ ngày nay vẫn khao khát có nhà nhưng họ buộc phải mua nhà muộn hơn và chấp nhận ở thuê lâu hơn rất nhiều so với thế hệ cha chú. Theo báo cáo batdongsan.com, có đến hơn 41% người đi thuê thừa nhận rằng họ không đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà riêng. Họ không muốn gánh một khoản nợ khổng lồ kéo dài hàng chục năm trong một bối cảnh kinh tế nhiều biến động.

Mối quan hệ giữa giá nhà và hành vi sinh con cũng bộc lộ một nghịch lý đầy đau xót. Khi giá nhà tại các đô thị tăng thêm 10%, tỷ lệ sinh ở nhóm người chưa có nhà có xu hướng giảm đi khoảng 1%.

Như vậy, chính giá nhà đắt đỏ đang tác động ngược lại và bóp nghẹt quyết định lập gia đình của giới trẻ.

"Đất không đẻ" - Liệu đất có thực sự đứng yên?

Khi vế "Người đẻ" không còn giữ vững được quy luật cũ, nhiều người bắt đầu bám chặt vào vế còn lại của câu nói như một cứu cánh cuối cùng. Họ tin rằng diện tích đất đai là hữu hạn và từ đó mặc định rằng mọi mảnh đất đều sẽ tăng giá theo thời gian.

Tuy nhiên, đây là một giả định đầy rủi ro và thiếu tính thực tế trong bối cảnh hiện nay. Thực tế thị trường đang cho thấy những điều ngược lại hoàn toàn so với niềm tin đó. Tại Hà Nội, tính đến đầu năm 2025, vẫn tồn tại khoảng 4.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang lạnh lẽo.

Lý do dẫn đến tình trạng này không phải vì chúng ta thiếu đất, mà vì không ai tìm thấy lý do để sinh sống tại đó. Những khu vực này thiếu vắng tiện ích, không có sinh kế và hoàn toàn đứt gãy kết nối với mạng lưới đô thị.

Nhìn rộng ra khu vực, Trung Quốc chính là một bài học đắt giá với những "thành phố ma" và lượng nhà trống khổng lồ. Đất vẫn nằm đó, nhà vẫn sừng sững đó, nhưng giá trị của chúng đã bốc hơi gần như hoàn toàn vì thiếu vắng các hoạt động kinh tế thực thụ.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, từng nhận định rằng chỉ những bất động sản nằm trong vùng lõi giao thương, tài chính và hạ tầng trọng điểm mới mang tính chiến lược. Điều này có nghĩa là giá trị của đất không phải là một con số đứng yên. Nó thực chất là một thực thể vận động và "ăn theo" tốc độ phát triển của đô thị hóa.

Chính tại thời điểm này, vai trò của công nghệ xây dựng và hạ tầng giao thông bắt đầu lộ diện như những nhân tố thay đổi cuộc chơi. Hai yếu tố này đang trực tiếp định nghĩa lại cách chúng ta hiểu về "đất" trong thời kỳ hiện đại.

Trước hết, công nghệ xây dựng đã thay đổi hoàn toàn khái niệm đất đai theo chiều dọc. Về mặt kinh tế, diện tích sàn sử dụng tăng lên chính là lúc đất đai đang thực sự "sinh sôi". Nếu trước đây một diện tích 1.000 mét vuông chỉ đủ chỗ cho vài căn nhà thấp tầng, thì nay khả năng kỹ thuật có thể biến cùng diện tích đó thành tòa nhà 40 đến 50 tầng. Những tòa tháp này cung cấp không gian sống và làm việc cho hàng ngàn người cùng lúc.

Minh chứng sống động nhất cho khả năng "đẻ" thêm đất này là tòa chung cư Regent International tại Hàng Châu, Trung Quốc. Người ta đã tạo ra không gian sống cho 20.000 cư dân, tương đương dân số của một thị trấn nhỏ, chỉ trong một tòa nhà duy nhất. Khi con người có thể xây dựng nhanh hơn, cao hơn và rẻ hơn, nỗi sợ hết chỗ ở đã trở thành một định kiến lỗi thời.

Thứ hai, hạ tầng chính là công cụ "nhân bản" giá trị đất hiệu quả nhất mà chúng ta từng có. Mỗi khi một tuyến Metro hay đường cao tốc được thông xe, nó không chỉ nối liền các điểm địa lý thuần túy. Nó còn đánh thức hàng ngàn héc-ta đất từ trạng thái vô giá trị trở thành đất đô thị đắt đỏ.

Khi nào Người đẻ chứ đất không đẻ đúng?

Trong kinh tế học, không tồn tại một chân lý vĩnh cửu, chỉ có những nhận định đúng hoặc sai tùy vào bối cảnh thời đại. Câu nói "người đẻ chứ đất không đẻ" thực tế vẫn giữ được sức nặng nhất định, nhưng phạm vi hiệu lực của nó hiện nay đã bị thu hẹp đáng kể.

Nó không còn là cái phễu hứng mọi loại bất động sản mà chỉ còn thực sự linh nghiệm tại những "Lõi trung tâm" – nơi hội tụ mật độ cao nhất của dòng tiền, trí tuệ và quyền lực hành chính.

Theo chiến lược đô thị hóa, đến năm 2030, mỗi hai người Việt Nam sẽ có một người sống tại thành phố. Thế nhưng, đô thị hóa hiện đại không phải là một cuộc dồn quân vào trung tâm cũ. Ngược lại, diện mạo đô thị đang giãn nở không ngừng về mặt địa lý. Chính sự giãn nở này đã làm bộc phát một nghịch lý. Thành phố càng rộng, khoảng cách càng xa và khi đó "thời gian" chính là loại tiền tệ đắt đỏ nhất.

Lúc này, giá trị của bất động sản trung tâm không còn nằm ở mét vuông đất cơ học. Nó là thước đo của sự tiện nghi và khả năng tiết kiệm thời gian sống mỗi ngày.

Bản đồ bất động sản thế giới là minh chứng rõ nhất cho quy luật này. Tại Tokyo, dù mạng lưới tàu điện đã đạt đến độ hoàn hảo và xóa tan ranh giới địa lý, giá căn hộ tại 23 quận nội đô vẫn liên tục phá đỉnh trong 9 năm liên tiếp.

Theo báo cáo từ Real Estate Economic Institute of Japan năm 2025, mỗi căn hộ trung bình tại đây đã chạm mốc 65,56 triệu yên, tăng gần 8% chỉ trong một năm. Tình hình tại Seoul cũng không khác biệt khi khu Gangnam vẫn là một "vương quốc" riêng biệt về giá trị, bất chấp việc chính phủ Hàn Quốc liên tục mở rộng các đô thị vệ tinh xung quanh.

Những con số này khẳng định một thực tế rằng vấn đề cốt lõi không nằm ở việc đất có "đẻ" thêm diện tích hay không. Sự khác biệt nằm ở việc bạn có đủ tỉnh táo và tầm nhìn để đặt niềm tin đúng vào nơi mà dòng chảy kinh tế đang thực sự vận hành mạnh mẽ nhất hay không. Sau cùng, thứ bạn mua không phải là một mảnh đất đứng yên, mà là một vị trí trong hệ sinh thái giá trị của cả một đô thị