Thuê nhà trọn đời có ổn khi lập gia đình và nuôi con?

Vì vậy, lựa chọn thuê nhà lâu dài thường vấp phải nhiều hoài nghi. Một người có thể cảm thấy thoải mái khi thuê nhà lúc còn độc thân, nhưng liệu quyết định đó có còn phù hợp khi phải lo cho cả gia đình?

Thực tế, thuê nhà không còn đơn thuần là giải pháp tạm thời trong thời gian chờ đủ tiền mua bất động sản. Trên thế giới, ngày càng nhiều người lựa chọn thuê nhà lâu dài, thậm chí trong suốt cuộc đời. Xu hướng này được gọi là Rent-for-life – thuê nhà trọn đời.

Đáng chú ý, tại Mỹ, số hộ gia đình có thu nhập từ 1 triệu USD mỗi năm nhưng vẫn chọn thuê nhà đã tăng 229% trong giai đoạn 2020–2024. Gần một nửa trong số đó thuộc thế hệ Millennials.

Xu hướng này đặt ra một câu hỏi đáng suy ngẫm: Liệu thuê nhà trọn đời có phải là lựa chọn hợp lý khi lập gia đình và nuôi con? Hay sở hữu một căn nhà vẫn là nền tảng quan trọng để xây dựng cuộc sống ổn định?

Vì sao ngày càng nhiều người chọn thuê nhà thay vì mua?

Thị trường nhà ở hiện nay tồn tại một nghịch lý: nhiều người vẫn mong muốn sở hữu một căn nhà, nhưng khoảng cách giữa khả năng tài chính và giá bất động sản ngày càng lớn. Trong khi đó, một bộ phận khác dù đủ khả năng mua nhà vẫn chủ động lựa chọn thuê để giữ lại nguồn vốn cho những mục đích khác.

Hai nhóm người này có hoàn cảnh khác nhau, nhưng đều góp phần khiến thuê nhà dần trở thành một lựa chọn dài hạn thay vì chỉ là giải pháp tạm thời.

Khi mua nhà vượt quá khả năng tài chính

Với nhóm đầu tiên, nguyên nhân lớn nhất khiến họ tiếp tục thuê nhà là khả năng chi trả. Giá bất động sản không chỉ tăng về mặt tuyệt đối mà tại nhiều thị trường còn tăng nhanh hơn thu nhập. Điều này khiến người lao động phải mất nhiều năm hơn để tích lũy đủ tiền mua căn nhà đầu tiên.

Tại Việt Nam, báo cáo Home Attainability Index 2024 của Urban Land Institute cho thấy giá nhà tại TP.HCM tương đương khoảng 25 lần thu nhập hộ gia đình trung vị hằng năm. Tỷ lệ này tại các thành phố Việt Nam được khảo sát dao động từ 15–25 lần. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng thu hẹp: tỷ trọng phân khúc này trong nguồn cung mới giảm từ 30% năm 2019 xuống còn 6% năm 2023.

Tình trạng tương tự cũng xuất hiện tại Úc. Theo Housing Affordability Report 2024 do ANZ và CoreLogic thực hiện, tính đến tháng 9/2024, giá một căn nhà trung vị đã cao gấp 8 lần thu nhập hộ gia đình trung vị hằng năm. Nếu dành 15% thu nhập mỗi năm để tiết kiệm, một hộ gia đình cần trung bình 10,6 năm để tích lũy khoản đặt cọc tương đương 20% giá trị căn nhà. Con số này cao hơn mức trung bình 9 năm trong suốt 20 năm trước đó.

Tại Mỹ, dữ liệu của OECD cũng cho thấy khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn. Nếu lấy năm 2015 làm mốc 100, chỉ số giá nhà so với thu nhập tại Mỹ đã tăng lên khoảng 127 vào năm 2024. Canada còn cao hơn, ở mức khoảng 136. Điều này cho thấy giá nhà tại hai thị trường đã tăng nhanh hơn thu nhập khả dụng bình quân đầu người, khiến khả năng mua nhà suy giảm tương đối.

Với nhóm này, thuê nhà phần lớn không hẳn là một lựa chọn chủ động, mà là giải pháp phù hợp với điều kiện tài chính hiện tại. Tuy nhiên, câu chuyện lại khác với những người có đủ khả năng mua nhà nhưng vẫn quyết định tiếp tục đi thuê.

Khi thuê nhà là một lựa chọn có chủ đích

Lý do đầu tiên nằm ở bài toán chi phí cơ hội. Thay vì dành phần lớn tài sản để sở hữu một bất động sản, một số người muốn giữ lại nguồn vốn để đầu tư vào doanh nghiệp, chứng khoán hoặc những tài sản khác.

Giả sử một người có 5 tỷ đồng tiền tích lũy. Họ có thể dùng phần lớn số tiền đó để mua nhà, hoặc tiếp tục thuê một nơi ở phù hợp và giữ lại vốn để phục vụ các kế hoạch đầu tư. Với cách tiếp cận này, quyết định mua nhà không chỉ được cân nhắc dựa trên giá trị bất động sản, mà còn dựa trên những cơ hội có thể bỏ lỡ khi dồn quá nhiều tài sản vào một khoản đầu tư duy nhất.

Một nghiên cứu đăng trên The Journal of Finance năm 2017, sử dụng dữ liệu của 60.000 hộ gia đình, cho thấy giá trị bất động sản có ảnh hưởng đáng kể đến cách các hộ phân bổ danh mục đầu tư. Khi giá trị nhà ở tăng tương đối so với các tài sản khác, tỷ trọng đầu tư vào cổ phiếu có xu hướng giảm. Nói cách khác, việc dành nhiều nguồn lực cho nhà ở có thể thu hẹp phần vốn dành cho những khoản đầu tư tài chính khác.

Tất nhiên, điều này không có nghĩa đầu tư vào chứng khoán hay kinh doanh luôn mang lại lợi nhuận tốt hơn mua nhà. Những khoản đầu tư đó vẫn có rủi ro thua lỗ, trong khi người thuê phải tiếp tục trả tiền nhà hằng tháng. Đây đơn giản là một bài toán cân nhắc giữa lợi ích sở hữu bất động sản và khả năng sử dụng nguồn vốn vào những mục đích khác.

Lý do thứ hai là nhu cầu linh hoạt trong công việc và cuộc sống. Theo báo cáo America's Rental Housing 2024 của Harvard, khoảng 16% người thuê nhà tại Mỹ cho biết họ đã chuyển nơi ở trong vòng một năm, trong khi tỷ lệ này ở nhóm sở hữu nhà chỉ khoảng 4%.

Một phần nguyên nhân đến từ chi phí và thủ tục giao dịch. Người thuê có thể chuyển đến thành phố khác khi tìm được công việc mới, thay đổi nơi ở khi hoàn cảnh gia đình thay đổi hoặc lựa chọn khu vực thuận tiện hơn mà không phải trải qua quá trình bán một bất động sản đang sở hữu.

Hãy hình dung một người làm việc trong lĩnh vực thường xuyên có cơ hội nghề nghiệp ở nhiều nơi. Hôm nay họ có thể làm việc tại TP.HCM, nhưng vài năm sau lại nhận được lời mời làm việc ở Singapore hoặc một thành phố khác. Nếu đang sở hữu nhà, họ phải cân nhắc việc bán, cho thuê lại hoặc quản lý bất động sản từ xa. Trong khi đó, người đang thuê có thể thay đổi nơi sống đơn giản hơn.

Không phải ai thuê nhà cũng cần thường xuyên dịch chuyển. Nhưng với những người coi trọng khả năng thay đổi nơi sống theo cơ hội nghề nghiệp và hoàn cảnh cá nhân, tính linh hoạt có thể là một lợi thế đủ lớn để họ không vội sở hữu bất động sản.

Thuê nhà có ổn không khi có gia đình?

Như đã phân tích, thuê nhà có thể xuất phát từ hai hoàn cảnh khác nhau: một nhóm buộc phải thuê vì chưa đủ khả năng tài chính để mua, trong khi nhóm còn lại chủ động lựa chọn hình thức này để giữ sự linh hoạt và dành vốn cho những mục tiêu khác. Tuy nhiên, khi lập gia đình và có con, quyết định thuê nhà thường trở nên phức tạp hơn.

Khi còn độc thân, việc chuyển sang một căn hộ khác nếu chủ nhà không gia hạn hợp đồng có thể chỉ gây ra một chút bất tiện. Nhưng với gia đình có con nhỏ, thay đổi nơi ở có thể kéo theo nhiều xáo trộn: con phải chuyển trường, xa bạn bè, làm quen với môi trường mới, còn cha mẹ cũng phải sắp xếp lại công việc và lịch sinh hoạt.

Sự ổn định của nơi ở quan trọng hơn quyền sở hữu

Một nghiên cứu của các nhà khoa học tại Australia, được trình bày tại hội nghị European Network for Housing Research năm 2019, đã theo dõi trẻ em trong vòng 5 năm và so sánh ba nhóm gia đình: sở hữu nhà, thuê nhà tư nhân và thuê nhà ở xã hội.

Kết quả cho thấy hình thức sở hữu hay thuê nhà không trực tiếp quyết định sức khỏe và kết quả học tập của trẻ. Yếu tố quan trọng hơn là mức độ ổn định của nơi ở. Một đứa trẻ vẫn có thể phát triển tốt trong căn nhà đi thuê nếu gia đình được sinh sống lâu dài, duy trì môi trường học tập và sinh hoạt quen thuộc. Ngược lại, việc thường xuyên phải chuyển nhà do chủ nhà lấy lại nhà, không gia hạn hợp đồng hoặc tiền thuê tăng vượt khả năng chi trả có thể gây ra nhiều gián đoạn.

Tác động của việc mất chỗ ở còn được thể hiện rõ trong một nghiên cứu của nhóm nhà kinh tế học công bố năm 2025 trên hệ thống National Bureau of Economic Research (NBER). Nghiên cứu kết nối dữ liệu các vụ kiện trục xuất tại Chicago và New York với hồ sơ trường học của trẻ em để đánh giá những hệ quả sau khi gia đình bị buộc phải rời khỏi nơi ở.

Kết quả cho thấy trẻ em thuộc các gia đình bị trục xuất nghỉ học nhiều hơn trung bình 4,3 ngày mỗi năm. Khả năng nghỉ học kéo dài tăng 9 điểm phần trăm, trong khi nguy cơ phải học lại ít nhất một lớp trong vòng hai năm tăng 5,3 điểm phần trăm. Đáng chú ý, với nhóm học sinh trung học, việc gia đình bị trục xuất còn làm giảm khả năng tốt nghiệp trung học khoảng 12,5 điểm phần trăm, trong khi tỷ lệ tốt nghiệp của nhóm đối chứng vào khoảng 68%.

Những dữ liệu này cho thấy vấn đề không nằm đơn thuần ở việc gia đình có sở hữu nhà hay không, mà ở việc trẻ có được duy trì một môi trường sống ổn định hay không.

Thuê nhà vẫn có thể là lựa chọn phù hợp cho gia đình

Vậy có phải một gia đình bắt buộc phải sở hữu nhà thì mới có thể tạo dựng cuộc sống ổn định cho con cái? Không hẳn.

Một nghiên cứu đăng trên tạp chí Social Science & Medicine năm 2022 đã sử dụng dữ liệu theo dõi người trưởng thành tại Australia trong gần 20 năm để phân tích mối liên hệ giữa hình thức nhà ở và sức khỏe tinh thần.

Kết quả cho thấy ban đầu, người thuê nhà tư nhân có sức khỏe tinh thần thấp hơn nhóm sở hữu nhà. Tuy nhiên, khoảng cách này dần thu hẹp khi thời gian sinh sống tại cùng một địa điểm kéo dài. Sau khoảng 5–6 năm cư trú ổn định, sự khác biệt về sức khỏe tinh thần giữa hai nhóm không còn có ý nghĩa thống kê.

Điều này cho thấy quyền sở hữu nhà không phải yếu tố duy nhất tạo nên cảm giác an toàn trong cuộc sống. Khi người thuê có thể yên tâm sinh sống lâu dài, không phải thường xuyên lo lắng về việc chuyển nhà, tăng giá thuê hay nguy cơ mất chỗ ở, họ vẫn có thể xây dựng môi trường sống ổn định cho bản thân và gia đình.

Vì vậy, thuê nhà khi đã có gia đình và con cái không nhất thiết là lựa chọn thiếu ổn định. Điều quan trọng nằm ở các điều kiện đi kèm: hợp đồng có đủ dài hay không, tiền thuê có nằm trong khả năng chi trả, gia đình có thể chủ động gia hạn và được bảo vệ trước nguy cơ chấm dứt hợp đồng đột ngột hay không.

Suy cho cùng, một đứa trẻ cần môi trường sống an toàn và ổn định để lớn lên. Môi trường đó có thể nằm trong căn nhà thuộc sở hữu của cha mẹ, nhưng cũng có thể là một căn nhà đi thuê mà cả gia đình có thể yên tâm gắn bó trong nhiều năm.